在我国，从2008年国务院的“金融国30条”中提出开展房地产信托投资基金试点，到2009年初，中国人民银行会同各有关部门形成REITs初步试点的总体框架，但到目前为止，由于法律、产权、税收、信息披露、融资规模、登记权属等问题的制约，国内真正意义上的REITs还未出现。相比于美国的UPREITs和DOWNREITs，中国的房地产信托计划在以下几个方面与其有重大的区别：

　　1、筹资能力不同。REITs对投资人数的要求，只有下限而没有上限，而且5个以下的个体不能拥有超过50％的股份。这样的规定，能尽量的分散投资主体，使市场的投资风险也相应分散，同时使REITs募集资金的规模在理论上被无限地放大。相比之下国内的房地产信托产品，要求一个信托计划中自然人不超过50人，两个信托计划不能同时运用于同一个法人或是独立结算的主体上，通常一个计划能募集到的资金以几千万或是1亿元至2亿元为主。此外，REITs没有最低购买金额的限制，而信托计划的“合格投资人”，其最低认购金额普遍为100万元。由此不难看出，REITs的筹资能力远高于房地产信托产品。

　　2、资金运用方式不同。从资金的运用方式上看，目前主流的REITs是资产类的REITs，主要运作方式是股权投资，通过拥有成熟的物业，以收取租金作为主要收入，其收入与资产运作情况正相关。而国内的房地产信托计划基本上属于债权投资，投资者与开发商的经营成果没有关系，但却要对项目的失败承担风险，其收益与风险是不对称的。

　　3、流通性不同。目前美国的REITs有三分之二在交易所上市，流通性极强，而新加坡、香港等亚洲国家REITs也都是在交易所上市，同其他上市公司股票一样交易、流通。而国内的房地产信托产品是非标准化的产品，不能上市流通，交易的对象需要自己寻找，这就导致相关交易成本较大，流动性不足。

　　4、管理方式不同。REITs发行后，产权与资产管理权彻底分开，由专业的基金管理人管理，真正实现了所有权与经营权的分离。而国内的房地产信托计划则是房地产开发商通过信托投资公司获得信托贷款后，进行项目投资与开发，信托公司一般不参与对项目的直接管理。

　　5、信托登记的不同。在国外REITs有明确的权属，而中国信托登记的缺位，对于REITs的发行是一个致命的问题。信托登记权属问题，是制约REITs产品能否进行股市流通的关键因素。

　　这些差异就导致中国的REITs无法真正的去发行，但是为了规范促进房地产投资基金发展，保护投资人利益，必须完善有关发展房地产投资基金的外部条件，制定房地产投资基金有关法律法规，加强有关部门的协调监管，改善房地产金融市场环境，强化房地产投资基金内部治理机制完善，并通过鼓励试点的方式稳步推进其发展：