（二）相应对策

　　一是银监会等相关部门在制定宏观政策时，应将信托行业纳入调控范围，必要时应对信托资金运用于房地产行业实行总量控制，相关政策的适用范围应包含信托资金的各种运用形式，减少制度漏洞，保证国家政策的一致性。

　　二是明确信托公司在信托财产合法性甄别和受益权转让登记中应承担的审核责任，相关当事人应履行的配合义务。同时要建立起明晰的信托财产登记制度，通过法律法规授权信托公司建立必要、有效的实质性甄别程序和登记制度，阻断不法分子不当获利或通过信托从事违法违规事项的渠道。

　　三是尽快完善和明确信托收益的税收政策，考虑信托活动自身的特殊性和复杂性，对信托业务及其收益要进行相应的税法解释，并完善相关代扣代缴制度，明确代扣代缴义务人。

　　四是建立完善的信托公司内部风险控制制度，对信托公司内部人员和其一致行动人购买信托产品的情况进行监控，对利用内幕信息牟利的行为进行严惩，严格防范员工为己牟利、内外勾结的情况。同时信托公司要增强风险意识，首先就要树立“基于项目”这一房地产投资的核心理念，即房地产信托业务的核心是项目，而不是基于某地产商的信誉或实力，信誉好、实力强可以为项目加分，但不能因此忽视了项目本身的开发状况、盈利能力与管理水平，房地产信托的收益要基于项目本身现金流，而非开发商其他项目的还款。其次，要以长期投资为主要投资手段，逐步减少并降低目前以中短期融资型信托为主的局面及占比，这样做的原因有两个，一是资金链的断裂风险是目前房地产信托业务的最大风险，在市场及货币双重调控压力下，开发商面临产品销售进度及销量下降造成的现金流流入速度减缓与信托融资、开发贷款具有固定到期日期的巨大矛盾，这里面开发贷款还可以展期，而信托融资却直接面临兑付危机，无法展期或延迟兑付，这就有可能造成由还款进度风险转化为项目整体风险。信托公司还可根据银监会对信托公司的监管指标及有关的法律法规，参照巴塞尔协议、商业银行风险评级习题、商业银行企业的信用等级评价办法、证监会颁布的《证券公司管理办法》，设置风险控制指标体系。

四、房地产信托未来发展的展望

　　纵观全球的房地产信托业，REITs无疑是其中的领军人物。1960年美国推出第一支REITs，目前美国大约有300个REITs在运作中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

　　从REITs在国外的蓬勃发展来看，其自身具有很强的经济创造能力，主要体现在：

　　（一）改变商业地产持有环节的资金结构，斩断房地产风险在持有环节向金融风险传递的链条。目前房地产市场高度依赖银行贷款，现在一些房地产信托产品资金来源也变相来源于银行贷款资金，这就导致当房地产价格下跌，或出租收益不足以弥补月供时，按揭投资者就会面临贷款违约风险，从而将房地产价格风险和收益风险转嫁给银行，导致金融风险。引入REITs后，投资者将通过购买REITs份额而间接持有房地产，由于REITs份额的价格较低，且流动性强，投资者在购入投资品时就没有借入银行资金的必要，相反，原来因为缺乏投资渠道，而只能存入银行的储蓄存款，由于REITs的出现，可以直接投资REITs，变房地产间接融资为直接融资，这样不仅极大的消除了房地产风险与金融风险的连通渠道，同时还因为变现能力的提高，有利于投资者及时根据房地产市场的变化作出相应投资策略，从而可以减缓房地产生命周期的波动，有效分散和缓冲房地产风险。

　　（二）增强回报稳定的投资渠道。根据国外REITs市场的统计，REITs的投资回报率从长期来看都高于投资股票指数的回报率，而且REITs由于受稳定租金收入的基础支撑，其证券价格波动幅度也较小，真正做到低风险、高回报。由于回报的稳定性，也更容易吸引投资者的参与，从而为房地产市场筹集到更多的资金来源，有利于房地产企业平稳健康的发展。