第五节 房地产开发项目质量管理
一、房地产开发项目质量管理概述
(一)房地产开发项目质量的概念和构成
概念：国家现行的法律、法规、技术标准和设计文件以及房地产建设项目合同中对项目安全、使用、经济、美观等特性的综合要求
体现
可用性
可靠性
经济性
环境协调
业主要求的其他特殊功能
内容：工程实物质量
工序质量
分项工程质量
分部工程质量
管理过程质量
技术、组织工作的水平和完善程度
(二)房地产开发项目的全面质量管理的基本观点
全面质量管理(三全)
全过程
全员
全方位
基本观点
质量第一的观点
以预防为主的观点
为用户服务的观点
一切用数据说话
【例题·单选题】【2007年真题】全面质量管理的基本观点包括：质量第一的观点，以()为主的观点，为用户服务的观点和一切用数据说话。
A.控制
B.预防
C.经济效益
D.激励
【答案】B
(三)全面质量管理程序(PDCA)
计划
编制项目质量计划，明确最终产品和中间产出物应符合的质量要求
执行
检查
处理
预防
纠偏-返工
二、项目质量计划
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阶段
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文件
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主要内容
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决策阶段
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质量策划书
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①质量策划目的 ②主要人员职责 ③人力、物力等资源管理 ④质量控制过程及控制程序 ⑤测量、分析和改进 |
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设计阶段
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设计任务书
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①根据总功能目标提出具体的质量要求 ②各部门提出对规划及建筑等方面的质量要求 |
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施工阶段
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施工组织设计
施工项目管理实施规划文件 |
①工程特点及施工条件分析 ②质量目标与分解目标 ③质量管理组织机构、人员及资源配置计划 ④施工技术方案、施工程序 ⑤材料设备质量管理及控制措施 ⑥工程检测项目计划及方法⑦施工质量控制点的设置 |
三、质量控制
(一)质量控制特点
全面性
对项目的实体质量、功能、使用价值等全面控制
影响工程质量的各个阶段、各个环节和各个步骤进行控制
及时性与主动性
标准的动态性
应针对不同的产品、时段及质量要求进行
连续性和相关性
各个阶段控制连续
(二)设计与施工阶段质量控制措施
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阶段
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主要措施
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设计阶段
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①分阶段进行审查 ②委托专家审查 ③多方案对比选择 ④对设计工作质量进行检查设计是否完整并被施工单位理解设计是否符合规范要求 |
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施工阶段
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审核有关技术文件、报告或报表（10项） 现场质量监督检查（6项） 现场质量检验（3种方法）－目测法、工具测量法、试验法 |
四、质量验收
检验批验收
由监理工程师组织施工单位专业质量负责人进行验收
分项工程验收
由监理工程师组织施工单位专业质量负责人进行验收
分部工程验收
由总监理工程师组织施工单位项目负责人、技术、质量负责人进行验收
地基与基础、主体结构分部工程验收，勘察、设计单位项目负责人也应参加
单位工程验收
施工单位自检，并向建设单位提交工程验收报告
由建设单位组织施工、设计、监理单位验收
验收合格，向建设行政主管部门备案
【例题·单选题】【2006年真题】房地产开发项目建设完成后应进行竣工验收，由( )递交竣工报告。
A.施工单位向开发商
B.开发商向质量监督站
C.工程监理机构向开发商
D.施工单位向质量监督站
【答案】A