第七章 房地产开发项目管理
第一节 房地产开发项目管理概述
一、房地产开发项目管理概述
(一)房地产项目的定义与特征
工程建设项目的概念
是指在一定的时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力或使用功能的固定资产，而按照特定的程序完成的一次性任务
房地产开发项目是一种类型的工程建设项目
房地产项目与一般工程建设项目相比的特征
房地产项目时间目标的限定性较强-工期
房地产项目质量要求高-质量
房地产项目费用目标较强-成本
房地产项目具有较强的系统性-系统
房地产项目涉及诸多的政策与法规-相关性强
【例题·单选题】【2008年真题】工程建设项目是指在一定时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力(或使用功能)的固定资产，而按特定的程序完成的()。
A.承包合同
B.一次性任务
C.管理工作
D.施工过程
【答案】B
(二)房地产项目全寿命周期
项目前期策划和确立阶段(可行性研究阶段)
项目设计阶段
项目实施阶段(建设阶段)
项目使用阶段(交付使用到规定的责任期结束为止)
(三)房地产项目的系统构成
工程系统
单项工程
具有独立的设计文件，建成后可以独立发挥效益的项目
如办公楼、图书馆
单位工程
有独立的设计文件，但不能独立发挥效益
如图书馆中的室外工程、主体工程
分部工程
如地基基础、楼地面
分项工程
模板、砌筑体等
【例题·单选题】【典型例题】房地产工程系统构成的关系为( )
A.分项工程∈分部工程∈单位工程∈单项工程
B.分项工程∈分部工程∈单项工程∈单位工程
C.分部工程∈分项工程∈单项工程∈单位工程
D.分部工程∈单项工程∈分项工程∈单位工程
【答案】A
目标系统
功能目标-使用功能
管理目标-质量、进度、费用、安全、资源、现场等
影响指标-对环境、社会、经济、文化、政治、国际等方面的影响
【例题·多选题】【典型例题】工程项目目标系统是工程项目所要达到的状态的描述系统，包括( )
A.功能目标
B.管理目标
C.实施目标
D.影响目标
E.控制目标
【答案】ABD
二、房地产项目管理的含义和过程
(一)房地产开发项目管理的含义
根据管理者不同分类(5类)
建设项目管理(业主单位)
设计项目管理(设计单位)
工程咨询项目管理(咨询监理单位)
施工项目管理(施工单位)
后期物业管理(物业公司)
按项目管理工作任务分类(7类)
成本管理
工期管理
质量管理
现场管理
组织和信息管理
合同管理
风险管理
(二)房地产项目管理过程
六大阶段四大管理过程
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启动
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计划
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实施与控制
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收尾
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| 项目建议书 | 项目机会研究 | 编写项目建议书规划 | 编写项目建议书及论证 | 项目建议书审批 |
| 可行性研究 | 获批准的项目建议书 | 可行性研究大纲 | 编写可行性研究报告及论证 | 可行性研究报告上报审批 |
| 设计工作 | 立项，设计任务书 | 签订设计合同 | 设计实施及目标控制 | 移交设计文件 |
| 施工准备 | 设计图、规划许可 | 编制建设准备工作计划 | 招标及施工前期工作 | 上报开工报告，申领施工许可证 |
| 施工 | 接到施工许可证 | 编制项目管理实施规划 | 四控、四管、一协调 | 验收报告 |
| 验收、交用 | 竣工验收程序 | 竣工验收计划 | 验收、整理资料 | 工程和资料移交 |
【例题·单选题】【典型例题】施工准备阶段的收尾过程是指( )。
A.设计图、规划许可
B.上报开工报告，申领施工许可
C.施工招标
D.编制建设准备工作计划
【答案】B
三、房地产项目管理组织
特点适用范围
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特点
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适用范围
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职能型
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按职能划分部门，各部门独立 | 适用于小型、简单、历时短的项目 |
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项目型
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按项目分设项目经理，项目经理之间独立，下按职能分设部门 | 适用于大型、复杂、历时长的项目 |
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矩阵型
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以任务为中心，横向可以划分职能部门，纵向可以划分项目 | 适用于同时承担多项目管理的企业，也适用于可分解为许多自成体系、独立实施的子项目的大型、复杂项目 |
【例题·单选题】【2009年真题】在矩阵组织结构中，每一项工作的指令来自()部门。
A.一个
B.两个
C.四个
D.上级
【答案】B