第十一章 房地产金融
1.房地产金融的分类
■ 按融资渠道不同分类：直接房地产金融和间接房地产金融
■ 按融资对象不同分类：住宅金融和商业房地产金融
2.房地产金融的特点（四大特点）
■ 安全性
■ 长期性
■ 多样性
■ 政策性
3.房地产金融的业务种类（四类业务）
■ 房地产贷款
■ 房地产证券(股票和债券)
■ 房地产信托
■ 房地产保险
4.房地产贷款的种类
■ 按贷款的利率划分
固定利率贷款
浮动利率贷款
混合利率贷款三种
■ 按贷款的用途划分
房地产开发贷款
个人抵押贷款(个人住房贷款和个人商用房贷款)
5.房地产抵押贷款的概念
■ 指借款人向贷款人借款时，为担保债务的履行，借款人或者第三人不转移房地产占有，将该房地产抵押给贷款人，借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，贷款人有权就该房地产优先受偿
6.抵押的规定
■ 在抵押期间，抵押人不得随意处理已被抵押的房地产
■ 房随地走，地随房走
■ 乡镇村企业的土地使用权不得单独抵押，只能地随房走
7.可以抵押的财产
■ 抵押人所有的房屋和其他地上定着物
■ 抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产
■ 抵押人依法有权处分的国有土地使用权
■ 抵押人依法有权处分的国有机器、交通运输工具等
■ 抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山等荒地的土地使用权
■ 依法可以抵押的其他财产
8.不得抵押的财产（归纳）
■ 土地所有权
■ 耕地、宅基地等集体所有的土地使用权
■ 公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施 ■ 所有权、使用权不明或有争议的财产
■ 被查封、扣押、监管的财产
■ 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物
■ 已依法公告列入拆迁范围的房地产
9.
■ 最高贷款期限-最高30年
■ 提前还款的规定-罚息
■ 还款方式
■ 手续费
■ 担保和保险
■ 贷款利率：资金的投资收益+承担的风险+费用
10.房地产抵押贷款的风险（七类）
■ 抵押物产权风险：因抵押房地产产权问题而产生的风险，如被征收
■ 抵押物贬值风险：房地产价值下跌不足以清偿贷款本利和的风险，如市场萧条或抵押物损坏
■ 违约风险：包括被迫违约和理性违约
■ 欺诈风险：通过不正当手段骗取超过其偿还能力的抵押贷款，使银行遭受损失
■ 利率风险：贷款期内由于市场利率变动而导致借款人提前偿还贷款
■ 流动风险：抵押贷款属中长期贷款，流动性差
■ 不可抗力风险：由于不可抗力的作用导致贷款无法收回造成的风险
11.房地产开发贷款的种类
■ 住房开发贷款
■ 商用房开发贷款
■ 土地开发贷款
■ 房地产开发企业流动资金贷款
■ 其他(如土地储备贷款)
12.房地产开发贷款的申请条件（九条）
■ 有企业法人营业执照
■ 已取得国有土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间
■ 已取得贷款项目批准立项文件和有关许可证书
■ 企业开发业绩和信用记录良好，资产负债状况良好，目前无拖欠银行贷款
■ 贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定
■ 企业具有一定比例的自有资金(30%以上)
■ 企业在银行开立账户保护正常业务往来
■ 企业应对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行
■ 开发项目发展前景良好，项目预期净现金流量充足
13.房地产开发贷款的申请资料
14.贷款调查和评估
■ 贷款合法性调查
■ 贷款安全性调查
■ 贷款效益性调查
15.贷款合法性调查
■ 借款人从事房地产开发的资格
■ 开发资质的有效性
■ 借款行为的合法性
■ 项目的立项、可行性研究报告是否合理合法
■ 调查土地合同与五证的真实性合法性
■ 贷款用途的合法性
■ 联合开发的合同或协议的合法性
■ 贷款担保的合法性