此种类型，系指借名人与出名人间除成立借名登记契约之法律关系外，借名人并同时以自己不动产物权移转或设定登记予出名人，并使出名人取得该不动产物权登记名义人之身份。以图示如下：

(图略)

上开二种不同类型借名登记契约之差别，主要在于出名人由第三人处获得不动产登记名义者(即类型1之情形)，借名人与出名人间仅有单纯借名登记契约之债权债务关系。反之，出名人由借名人处获得不动产登记名义者(即类型2之情形)，两者间除有借名登记契约外，应仍存有形式上为完成不动产物权变动登记所需之物权行为。在类型1及类型2之情形中，除借名登记契约有违反“民法”第71条或第72条之情形外，在借名人与出名人间固均成立有效之借名登记契约，然借名登记契约仅具有债权性质，纵借名人明示限制或禁止出名人对于借名登记不动产为处分，其亦不足以判断出名人有无法律上之处分权，更无从据此论断出名人对外所为之处分属无权处分或有权处分。

而在类型1之情形中，出名人由第三人处获得不动产登记名义者，第三人多有移转登记不动产予出名人之真实意思表示，但出名人一方，无论其受让登记不动产之意思表示系由出名人自行作成或借名人代理为之者，因其多无使出名人真正取得不动产物权之法效意思，法律上应论以虚伪意思表示，但依“民法”第86条规定，单方虚伪意思表示除相对人(即类型1中之第三人)明知者外，否则其意思表示仍为有效，故原则上出名人仍得借由与第三人间之不动产物权移转登记行为取得不动产物权，纵事后出名人违反借名登记契约之约定将不动产处分予他人者，因法律判断上出名人仍为真正不动产物权人，其处分应属有权处分，纵他人为恶意时，亦取得该不动产之物权，此时借名人仅得依债务不履行之规定内部向出名人请求赔偿。

反之，在类型2之情形中，出名人由借名人处获得不动产登记名义，但两者间所为之不动产物权移转行为因双方均欠缺移转不动产物权之法效意思，应构成“民法”第87条之通谋虚伪意思表示，故不动产物权移转行为无效，不动产物权仍属借名人所有，出名人仅为不动产之登记名义人，倘出名人违反借名登记契约之约定将不动产处分予他人时，因出名人欠缺处分权，所为之处分行为自属无权处分，非经借名人之承认该处分行为效力未定(“民法”第118条第1项)。至于他人如为善意第三人时，则可主张“民法”第87条第1项但书通谋虚伪意思表示之无效不可对抗善意第三人规定之保护，或径为主张不动产善意取得之规定。

唯应注意者，前述实务与学说见解中虽多有主张出名人所为之处分构成无权处分时，善意第三人得适用不动产善意取得之规定获得保护，此于论理上固属定论。然实务案例中，亦可能发生出名人并非自为处分而系因债权人之强制执行被动处分借名登记之不动产者，此时纵拍定人为善意，因拍定人系基于法律行为以外之原因取得不动产物权(“民法”第759条)，此与不动产善意取得制度之适用前提必须有善意第三人系依法律行为已取得不动产物权登记之情形有别，实务上即有见解认为：“强制执行中拍卖之不动产为第三人所有者，其拍卖为无效。所有权人于执行终结后，亦得提起回复所有权之诉请求返还，法院判令返还时，原发管业证书当然失其效力，法院自得命其缴销，业经‘司法院’院字第578号解释在案。至‘强制执行法’第98条规定拍卖之不动产，买受人自领得执行法院所发给权利移转证书之日起，取得该不动产所有权，系指拍卖之不动产本得为强制执行之标的物者而言，若不动产属于第三人所有，而不应为强制执行之标的物者，即应依上开解释办理。”{48}故此时善意拍定人得否主张径依不动产善意取得之规定取得借名登记之不动产物权，法律上即存有适用疑义。因此，笔者认为在借名登记之不动产遭强制执行拍卖之情形，善意拍定人虽非依法律行为取得不动产物权登记，但其仍属社会生活中交易行为，善意第三人仍有受法律保护之必要性，此时应得依“民法”第87条第1项但书规定认为，借名人与出名人有关不动产移转登记行为之通谋虚伪意思表示不可对抗善意拍定人，善意拍定人仍得主张拍卖不动产为出名人所有，以确保经拍卖程序所取得之不动产物权。

以上即是不动产物权变动登记之实与虚

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